澳洲零售商业地产寒意渐浓 写字楼将跑赢大市？

zhushican

　 亚马逊正为进入澳洲市场做最后的准备。澳新银行(ANZ)最新的Marketo调查显示，澳洲许多商界领袖将亚马逊视为潜在威胁。四分之一的首席执行官表示，“全球性竞争巨头进入市场”是他们最大的担忧。

　　Marketo的Chris Connell表示，亚马逊的到来是颠覆性的，不仅仅影响到零售商，而且会影响到一系列商业领域。


　　零售商业地产正是Connell所说的受影响的“商业领域”之一。由于担心亚马逊对租户的影响，近期零售地产公司的股价一蹶不振。穆迪估计，这些公司会增加对购物中心资本投入，以吸引和留住消费者。

　　澳央行最近发布的《金融稳定报告》中也指出，“澳洲零售商业地产市场相对疲软。租金平稳，物业价格上涨滞后于其他商业物业”。

　　央行认为，零售行业，特别是电商和新进入者的强劲竞争，正在压缩零售商的利润，限制了零售地产商提高租金的可能性。由于竞争加剧，消费者偏好和一些知名零售商的失败，银行也对零售地产业的前景有所担忧。

　　不过央行指出，银行一方面担忧，另一方面，外资和四大银行通仍在为零售地产开发提供融资，继续增加对零售地产的风险敞口。新的开发和翻新项目更为偏向娱乐、接待和服务。这减轻了电商对零售地产的影响，但持续扩张的楼面面积仍然使租金水平继续承压。

　　与零售地产的寒意渐浓形成鲜明对比的是，写字楼市场仍炙手可热。穆迪在最新的报告中称，澳洲住宅市场已经见顶，而一线城市中央商务区的写字楼因供应不足而被看好。

　　央行的数据也印证了这一点，悉尼和墨尔本两大城市的写字楼空置率正在逼近历史低点。


　　目前市场上出售中或待售的热门写字楼是April Group位于悉尼Christie Street街69号的St Leonards七层办公楼，澳大利亚医学协会是这幢楼的主要租户，89.1%的租户承诺在大楼出售后继续租赁。据称April Group收到了本地买家和海外买家的报价，报价范围为5000-7000万澳元。

　　根据穆迪的报告，在悉尼，中央商务区土地的稀缺将导致写字楼租金进一步上涨，而墨尔本人口和就业增长也将推动写字楼价格上涨。

　　“穆迪评级所重仓的悉尼和墨尔本写字楼相关A-REITs在2017年度表现优异。我们预计这种趋势将继续下去，因为供应稀缺会导致悉尼租金进一步增长，人口和就业增长推动了墨尔本的需求。”报告说。

　　Dexus研究主管Peter Studley认为，悉尼CBD的办公租赁需求条件是七年来最好的。今年第三季度，Dexus写字楼需求指数增长2.6%，较上季度上涨0.2个百分点。

　　“指数上升的主要因素是劳动力市场向好，这反映在了ANZ招聘广告增加上。”Studley表示。