我并不是完全否定写字楼和商铺的价值

zhushican

大家都知道的一个原因就是因为写字楼和商铺转手税费太高，基本达到了售价的30%左右，一般人根本接受不起，所以，这类物业的流动性差，也就造成了升值差，这是大家都知道的理由，我今天要说的这7个方面，并不是这个原因。

首先，我并不是完全否定写字楼和商铺的价值，我买的也有，只是，购买商办类物业的风险、难度、不确定性要远远高于住宅，买错的机率大大增加，为了避免错误，我们又不是没得选择，我的建议就很明确，不碰即可，不看即可，如果自需，就租，拿钱投买别的就是了。

比如，你买了个写字楼，但物业水平、电梯维护、空调维护、车位租金及车位出售，这都是你不可控的，但却和你的出租、出售息息相关。

举个例子，郑州高铁站升龙广场，占据的是高铁站最好的位置，但早两年因为入住户数不多，空调一直不开，让整个写字楼出租死循环，至今还是高铁站空租率最低的，也是租金最低的，别忘了，这儿可是最好的位置。

比如，你买了个商铺，但旁边商铺如果开成了做铝合金门窗的，或开了个拷羊肉串的，你有什么办法？你的店如何高端起来？你的铺子是很难租出去的。

再举上面的例子，郑州高铁站升龙广场商铺开盘的时候，那是2013年，很多地市投资客提前一天来彻夜排队，抢着要买，但如今因为物业不行，管理不擅，不是租金多少的问题，是空租、租不出去的问题！

问题又来了，对于一些自用型老板来说，我每天要租写字楼租商铺啊，我也不用买吗？是的，你就直接拿钱买住宅，平常租写字楼和商铺，就是了，这样的话，你在未来可进可退。

除了流动性差，为什么我这么坚决的不建议你购买呢？我们从其它七个方面来分析。

1

为什么你在国外看不到写字楼的开工和建设？

我在温哥华，悉尼，墨尔本，洛杉矶，多伦多考察的时候，这些城市也有塔吊和工地，但我几乎看不到有在建的写字楼项目，全是住宅。

为什么？

因为这些城市在10多年前，写字楼就已经过剩了！

这些城市的现在，就是我们中国城市的未来。

即使现在不盖写字楼了，再过20年，我们目前城市在建体量，一样也是过剩的。

2

写字楼和商铺不是刚需，不是民生，没有政策红利。

不关乎民生的事情，永远都是政策的弃子。

比如契税优惠、增值税优惠、个税优惠。

关乎民生的住宅，一直都有优惠和照顾，但写字楼和商铺从来都没有过。

房地产调控了20年，从来就没有写字楼和商铺的事儿！爱死爱活从不过问。

住宅涨价了，限价。

写字楼从10万掉到2万，没人过问，好像买的人活该似的。

住宅交房质量差，维权。

商铺交铺后常年空租，维权都组织不起来，为什么？都是投资客，都忙啊，有身份啊，丢不起这人啊。

3

受经济周期影响太大，金融属性大大下降。

就业环境
经济周期
金融周期
规划变动
后期物业、经营
以上影响租金和升值的因素，我们统统无法控制。

经济危机时，写字楼和商铺率先被市场抛弃。

失业率增高时，经济就会下滑，投资型市场率先被打击。

信贷收紧时，写字楼的按揭和抵押又率先被抛弃，比如现在，你手上有的写字楼想抵押，不是比例的问题，是很多银行根本就不接，但住宅，没有银行不接。

政府的规划变动，对你已经购买的写字楼和商铺有较大影响，新区建设，CBD轮换，就业中心迁移，地铁规划，机场高铁，交通高架，道路施工等。

4

时间节点也确实错过了。

好机会也是有的，但确实很少，很难碰。

哪里有挤压，哪里才有机会，比如北京史上最严厉的商办类调控，但，选择难度依然很大。

站在2018年的9月份，在重点城市住宅全部限购之下，投资需求两年前就已经挤压到了不限购不限贷的写字楼和商铺领域，在爆炒两年时间之下，即使有的好机会，也早被转而涌来的投资客抬高了房价，失去了洼地和价值，大概率下，80%以上都是坑。

比如，其实我也有买公寓。2016年8月份，住宅涨了50%，公寓还没有动，价格很低首付还分期，但限购即将来，需求挤压将至，我快速出手，至今买的公寓房价都涨了80%，比住宅还多。未来租金更优秀，这样的机会是可以的，但普通用户较难把握住，关键是，目前也失去了时间节点。

5

在经济快速增长的经济体中，不要去购买长线投资产品。

快速增长的经济体中，资产价格的涨幅是最重要的，是应该最先关注的。

在欧美的慢增长经济体中，每年GDP是2%左右的增长率，收益6%就是不错的收益，可以考虑长持和长期投资。

中国是6%以上的GDP增长，M2是每年10%左右的增长，社融是每年12%左右的增长，这样的增长之下，长期投资通常不是最好的选择，资产价格的涨幅应该是首选关注要素。

而写字楼和商铺，因为税费太高，无法转让无法套现，注定就是长持物业，不要去碰为最好。

6

受产品升级换代影响太大，现在的写字楼未来都是淘汰品。

目前中国的写字楼都是单个单个分隔销售的。

目前海外成熟的优质的写字楼都是基金或公司持有。你在国外几乎看不到个人出租的写字楼，都是整体持有，再出租。

持有和出售型物业，其物业水平、办公环境、办公配套、企业入驻、企业配套之大不同。

未来的企业，更愿意去哪种写字楼办公？更愿意去哪些商场购物？全出售型写字楼会成为总部企业选择吗？全出售型商铺会成为优秀商业中心吗？

肯定不会的！这些写字楼和商业在未来一定会被边缘化！并逐步被市场抛弃！

7

反正是长持，吃租金，抗通胀，不妨换个思维。

反正投资写字楼和商铺就知道卖不掉，都是为了长持吃租金，不妨换个思路，我去国外买个住宅，一样吃租金如何？租售比并不差啊。

租售比差不多，但起码有了更多用途，一是可以自用，二是容易变现转手，三是也顺便做了境外资产配置。

换个思维，会发现景色更美。

8

总结：

1、不看，不碰，不买，就不会犯错。

2、自用的老板，拿钱买住宅，租写字楼或商铺，可进可退。

3、熊市中依然是有结构性的住宅投资行情，比如，在目前非限购的城市，比如在人口流入的城市，紧盯米宅，或加入米宅VIP就是捷径。

4、不妨换个思维，吃租金嘛，去国外买个租售比相当的住宅如何？升值更好，转卖更容易，杠杆更方便。