潘石屹低开高走式收租 SOHO中国租金收入将超销售额

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“降息是一种普惠性利好，降息第二天对房地产市场就起到了刺激作用。”昨日，SOHO中国董事长潘石屹首度对降息发声，他接受《证券日报》记者采访时表示，中国经济若好转将是多方因素造成的，如果中国经济增长速度保持7%-8%的话，调整信贷政策将对房地产行业起到一定作用，但若中国经济增长速度降到4%-5%，那么降息或许都起不到作用，届时房地产市场将崩溃。
值得注意的是，潘石屹依旧“看不好住宅市场”，他向本报记者透露，SOHO中国依旧会在北京和上海两地投资写字楼物业，但未来拿地速度将放缓很多，将花费更大精力运营旗下现有持有型物业。此外，公司已经定好了租金收益目标，现在不方便透露，但明年超过6个项目都会招租，租金收益将翻几倍增长，预计将超过销售收入。
“转型是对的”
事实上，SOHO中国2012年8月份宣布转型持有，潘石屹坦言，当时对SOHO中国是一个重大挑战，市场并不看好。
而其也曾先后出让上海物业，甚至今年将凌空SOHO也卖掉了一部分物业，获得30.5亿元的现金。
9月29日，SOHO中国发布公告称，集团与携程上海和携程关联公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物业及配套设施订立框架协议，总对价约为人民币30.5亿元(约合38.5亿港元)。该等物业包括总可售建筑面积10.02万平方米的物业及若干配套设施。
对此，潘石屹解释称，在投资设计上，北京和上海是1：1的，但后来发现上海投资超过了500亿元，所以卖掉了一部分物业。而对于凌空SOHO销售了部分物业的做法，潘石屹称，其实本不想销售，但携程网能够为项目带来更多人流和活动，进而可以促进项目租赁。
此外，潘石屹强调，明年基本上已经没有销售，“租金收入会大幅提高，将彻底超过销售(收入)。”
本报记者翻阅了SOHO中国的半年报，今年上半年，SOHO中国营业额约47.5亿元(人民币，下同)，同比上升约83%。上半年租金收入约为1.64亿元，同比上升约84%。对比其2013年的半年报，SOHO中国2013年上半年租金收入为0.86亿元，可见租金收益占营收比例相对较低。
而对于公司转型后在拿地方面的计划，潘石屹称，跟以前不一样了，会放缓拿地速度，甚至减少拿地量。此外，SOHO中国以后拿地规模也不会像以前那么大，像上海200亿元以上的地块，加上税收，成本将超过300亿元了，账面资金压力很大，这样规模的地块SOHO中国不会拿。“因为我们还是把公司安全放在第一位，净负债率也就要降下来。”
“我们转型后是重资产运营，现在账面上有160亿元现金，很快将超过200亿元，净负债率约为17%。”潘石屹称，其实我们心目中的净负债率指标是50%左右。所以，“我们的转型是对的，也是成功的”。
“从销售转出租这个环节也已经成功了，因为这其中最大的挑战就是资金链的断裂，在转型之前我们花了一个月的时间来测算各种会出现的可能性，但资金链一直没有出现问题。”潘石屹如是说。
值得一提的是，SOHO中国转型运营持有物业后，潘石屹坦言，精细化管理是公司花费最多精力做的事。“过去购买SOHO中国写字楼的人平均支付5000万元，现在每个租赁SOHO中国写字楼的客户每月支付10万元-20万元，这中间的差距很大。”潘石屹表示，所以公司转型两年半以来，尽管市场压力很大，但回过头来看，转型是对的。
此外，潘石屹还谈到了第二次转型将是公司对于引入互联网思维方面的变革。他透露，预计在明年2月1日，SOHO中国将正式推出与互联网合作的平台，届时会有二三十个项目参与其中。
“低开高走”式收租
“我们明年将有6个以上项目招租，租金收入将大幅提高，估计会呈几倍增长。”潘石屹向本报记者透露，光华SOHO二期在11月份向市场投放，项目全部持有，每天每平方米平均租金为10.25元。”SOHO中国高层向记者表示，现在北京CBD每年写字楼供应量仅约10万平方米，目前已经储备了一些租户，公司希望金融企业能够进驻。
对此，潘石屹也透露，这个项目是我们从华远地产手里接盘的，当时任志强获得1亿多元的收益。“光华SOHO我们接手10多年了，二期体量约8万平方米，处在CBD位置，不愁招租。”
事实上，在潘石屹看来，其对写字楼出租定价的“生意经”与住宅项目的“低开高走”一致。潘石屹向《证券日报》透露，光华SOHO二期短期内将提租，其实所有的项目都是投放市场之初租金较低，以后将逐渐涨租。
潘石屹透露，以望京SOHO为例，已经提了两次租，每次提租比例在2%-10%之间。他透露，12月1日，望京SOHO将启动新一轮涨租，提租比例可能控制在5%-10%之间。
更为值得注意的是，潘石屹首度对降息发声，他接受《证券日报》记者采访时表示，降息对所有的行业都有好处，这次降息的幅度还是比较大的，一定是利好。
不过，对于利好有多大，会不会挽救中国经济下滑的局面？
潘石屹称，经济能否恢复，影响因素很多，不光取决于降息，其实从办公楼出租行业就可以看出来。早些年，“我们的项目中的建外SOHO、现代城的主要客户是煤老板，现在哪有煤老板？紧接着是钢铁企业，当时唐山钢铁企业老板买我们三里屯SOHO，随便就花3亿元、5亿元。但现在我们的办公楼，尤其是望京SOHO，超过90%的客户都是互联网企业”。
由此可见，购房人群的变化实际上反映了当前经济变化的特点，这也是公司思考转型的动力。而有在北京CBD核心布局项目的房企内部人士向本报记者透露，“我对未来普通写字楼产品的看法是利空的”，鉴于此，变革或许是运营写字楼物业的开发商不得不思考的战略决策。■记者王丽新