地下车位紧张了 上下班开始堵了 东部新城写字楼"升温"

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  在东部新城上班的王小姐，以前从不担心堵车，今年也免不了被堵。“今年办公楼里的企业明显多了，这从路上的车子和吃饭时间周边的热闹程度，也能明显感觉到。”记者调查发现，从2016年下半年起，随着大量金融、保险、IT等行业的入驻，东部新城写字楼空置率明显降低，办公楼租赁需求相当旺盛。
    来自克而瑞的统计，2016年东部新城商办用地面积供应10772平米，2017年没有新增商办用地。业内人士分析，未来3至4年，宁波写字楼市场进入存量时代。□记者钟婷婷文/摄
    东部新城写字楼租金较高，但需求旺盛
    每个城市都有不同功能分区的地段位置，如政经区、商务区、商业区等。而不同的公司也会有不同的选址需求，如：网络公司、软件研发公司选择二三线商区就可以了，但是银行、保险机构、律师事务所、会计师事务所、广告公司、商务代表处等服务类企业则更加适合一线商圈，因为这些企业要大量接触客户，需要集聚效应。
    据不完全统计，东部新城写字楼项目共计24个以上，有嘉恒广场、金融硅谷、环球航运广场、宁波国际航运服务中心、宁波国际金融服务中心、中银大厦、八骏湾、宏泰帝标等。从租金方面看，记者从中介、写字楼等多处了解到，金融硅谷的平均租金1.92元/平/天，宏泰帝标的平均租金在2.5元/平/天，宁波国际金融服务中心的租金在2.5-3.1元/平/天，宁波国际航运服务中心的平均租金在2.3-2.4元/平/天，中银大厦的平均租金在2.7-2.8元/平/天。
    “在南部商务区，大部分写字楼的租金水平在1.3-1.5元之间，高级宁波商会国贸中心要1.7-1.8元，2元已经算很高的价格了。在三江口，写字楼较新的，比如银亿东岸租金在2.2元左右，威斯汀在3元左右；旧点的，比如平安大厦、恒隆中心在1.5-1.8元。”东部新城某位从事写字楼租赁的中介负责人告诉记者，东部新城的租金普遍比南部商务区、三江口的写字楼高，但是受地段、资源等影响，租赁需求依旧很旺盛。随着出租率的提高，该地段租金相比去年略有上涨，大概上浮了1-2角。
    从写字楼市场需求看，东部新城写字楼短期将以新兴高科技、金融服务业为主。由于金融行业本身特性，对于写字楼与办公条件具有更高的要求，因而成为办公租赁价格承受能力最强的行业。
    空置率整体下降，集群效应明显
    从租赁区域来看，南部商务区、三江口、东部新城、高新区研发园等核心区域，都是宁波写字楼租赁成交的主力圈。东部新城作为宁波未来的行政商务中心，近年来，凭借其综合优势吸引了大量企业入驻，集群效应明显。以宏泰帝标为例，目前签约的客户中，有金融、类金融、航运行业，也有律师事务所、网络公司、新媒体等服务类企业，整层起租，服务大型企业总部。“我们的定位是纯租赁办公楼，方便统一管理，避免业权分散、小业主各自为政，管理混乱的局面出现。”宁波宏泰房地产开发有限公司相关负责人说。
    记者调查发现，2017年，随着大量金融、保险、IT等行业的入驻，东部新城的写字楼空置率明显降低，整体去化明显。其中，金融硅谷运营一年多来，这个总建筑26万平米的产业园区，整体招商入驻率已经超过97%。
    “我们公司今年5月份开始装修，那时这区块的人流量还是比较少的。感觉从下半年开始，入驻企业越来越多了，地下停车场的车位都满了。”今年7月，正式搬入金融硅谷的昆仑健康保险宁波机构负责人陈明水说。
    陈明水认为，企业在选择办公地点时，主要会考虑地段、交通和周边配套设施三大要素。“金融硅谷在地段、政府导向、配套服务方面，都满足公司选址要求，而且，园区指挥部及物业的人性化关怀让入驻的企业及其员工在这里多一些归属感。我们以前在其他区域的商业广场，租金成本差不多，但软性服务相差很多。”
    刚与宏泰帝标签约的某网络公司负责人表示，帝标是地铁上盖，出地铁、进电梯，开门就是办公室，非常方便。旁边就是宏泰广场，商业配套很完善。
   
    宁波国际金融服务中心写字楼
    写字楼投资处于“低温”，未来进入存量时代
    与房地产市场不同的是，宁波商圈写字楼投资一直处于“低温”状态。
    “目前，宁波写字楼市场静态租赁回报率基本保持在5%左右，也就是说，投资写字楼可能还不能跑赢银行理财产品。现在，企业找银行贷款的利率在7%-8%，所以很少有人做写字楼投资。”业内人士朱先生告诉记者，东部新城房价已达到30000元/平米以上，而写字楼的售价仍停留在15000-20000元/平米。
    但是在10年前，中山路、百丈路一带的写字楼销售一度成为“热潮”。2007年，万豪的写字楼售价18000-20000元/平米，恒富大厦售价13000元/平米。随着大量新增供应的入市，市场供不应求的局面逐步缓解，甚至有很多闲置的写字楼改成了单身公寓。写字楼租金、价格涨幅逐步趋缓，转售回报率也随之出现回落。“十年来，二手写字楼的价格基本没有上涨过，转售难。对于企业来讲，如果投资回报率低，不如选择租。对中小型企业来说，更注重流动资金的良性循环。”朱先生说道。
    来自克而瑞的统计，2016年，东部新城商办用地面积供应10772平米。2017年，没有新增商办用地。“预期在未来3至4年，市场进入存量时代。其实从2016开始，宁波老三区写字楼已经有比较明显的存量特征。接下来，通过对旧项目的升级改造，盘活旧有项目，将成为写字楼市场下一步的发展方向。”某资深业内人士分析。