目前成都商业地产的良好发展趋势

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7月18日，世邦魏理仕（CBRE）在发布了两份关于成都商业地产的重磅报告，内容分别为《2018年上半年成都房地产市场回顾与展望》和《中国重点城市零售物业租户调查报告|2018成都》，其中一份整体数据表明了目前成都商业地产的良好发展趋势，特别是对比于半年前同样由世邦魏理仕的发布2017年全年数据。

对比两张表格，最吸引眼球的便是2018年成都写字楼的空置率有了明显的下跌，直至30%以下，需要说明的是，这是六年以来的最低值。


1.

从去年的32.6%到今年的26.3%，虽然目前的空置率依然还很高，但缩小了5.7%的幅度仍然值得。

以成都巨大的写字楼体量来看，缩小5.7%意味着有更多的企业进驻成都，根据世邦魏理仕的监控，科技新媒体通讯（TMT）、金融业、第三方办公服务运营商分列上半年成都甲级写字楼市场前三大需求。特别是TMT的需求占比高达22.6%，居所有行业首位。

需求的活跃也使租金水平有了进步。上半年，成都优质写字楼市场净吸纳量同比增长174.1%，在世邦魏理仕监控的17个中国城市中排名第二，仅次于上海；这一结果导致业主议价能力明显增强，目前全市优质写字楼平均租金为82.2元每平方米每月，较去年底上涨5.9%，涨幅创历史同期新高。值得注意的是南延线写字楼的散售楼宇租金涨幅高达了7.2%。


2.

南延线大量散售楼宇在面市之初，受当时供过于求的市场影响，成交租金被大幅低估。而今市场回暖，其租金基数低、上涨空间大，因此逐步回归至其品质应有的租金水平。

据统计，上半年南延线板块净吸纳量贡献占了全市近七成，成为办公需求的第一支撑。而且，截至季末南延线板块甲级写字楼存量已超三环内子市场总和，而从开发强度、区域吸引力、项目表现等多项指标来看，金融城的表现特别优异，成为了成都核心商务区。

而另一方面，世邦魏理仕特今年还特别把天府新区作为独立研究对象。在国家级新区、自贸区政策红利的叠加影响下，天府新区今年迎来了跨越式的发展，预计在2020年，天府新区写字楼市场将迎来供应高峰，供应量也将高达137万平方米，成为写字楼市场不可忽视的潜力板块。

世邦魏理仕认为，成都写字楼的板块发展，已经形成了“—三环内市区和高新南区”+“天府新区”这样“2+1”格局。


3.

成都写字楼的服务格局也在悄然变化，“二房东”在上半年的大规模介入已经完全可以和传统商务中心、联合办公的写字楼转租公司分庭抗礼，而成都目前的一级、二级租赁市场格局也因此成型。

二级租赁市场的发展带给写字楼市场的影响值得长期关注。根据世邦魏理仕的监测数据显示，上半年，二级租赁市场新增供应即可转租面积近8万平方米，至此二级市场总存量即可转租总面积增至24.2万平方米，而且其中近七成分布于金融城商务区。

二级租赁市场的发展反映出成都写字楼市场成熟度提升。截至季末，二级租赁市场整体转租率达50.3%。租金方面，由于二房东主推精装带家具单元，一二级租赁市场的租金平均溢价率超20%，其中大源的平均溢价率最高，竟然达到了44%。

世邦魏理仕认为，造成这种结果的原因在于该区域近四成可转租面积位于新交付甲写，且小面积单元给予了二房东更多议价空间。

这也直接促成了市场的活跃性以及空置率的降低，二房东去化写字楼一级租赁市场空置面积，通过附加值提升，获取二级转租市场租金剩余（溢价）。而对一级市场而言，平均空置率下跌，租金与二级市场租金联动获得额外的上涨动力。

下半年，成都写字楼市场又将迎来52万平方米新增供应，其中攀成钢板块和天府新区都将迎来区域首个甲级写字楼的交付。世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“上半年成都写字楼市场呈供需两旺的态势，“2+1”新格局及一二级租赁市场分化凸显市场成熟度提升。下半年市场将持续活跃，内资企业仍将主导需求，TMT、联合办公等行业将持续扩张。值得关注的是，大面积租赁需求的部分科技独角兽、大健康企业开始布局产业园区，同期包括‘文创办公’在内的产业特色楼宇亦开始受到关注。”