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我并不是完全否定写字楼和商铺的价值

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发表于 2018-9-21 18:04:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
大家都知道的一个原因就是因为写字楼和商铺转手税费太高,基本达到了售价的30%左右,一般人根本接受不起,所以,这类物业的流动性差,也就造成了升值差,这是大家都知道的理由,我今天要说的这7个方面,并不是这个原因。
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首先,我并不是完全否定写字楼和商铺的价值,我买的也有,只是,购买商办类物业的风险、难度、不确定性要远远高于住宅,买错的机率大大增加,为了避免错误,我们又不是没得选择,我的建议就很明确,不碰即可,不看即可,如果自需,就租,拿钱投买别的就是了。

比如,你买了个写字楼,但物业水平、电梯维护、空调维护、车位租金及车位出售,这都是你不可控的,但却和你的出租、出售息息相关。

举个例子,郑州高铁站升龙广场,占据的是高铁站最好的位置,但早两年因为入住户数不多,空调一直不开,让整个写字楼出租死循环,至今还是高铁站空租率最低的,也是租金最低的,别忘了,这儿可是最好的位置。

比如,你买了个商铺,但旁边商铺如果开成了做铝合金门窗的,或开了个拷羊肉串的,你有什么办法?你的店如何高端起来?你的铺子是很难租出去的。

再举上面的例子,郑州高铁站升龙广场商铺开盘的时候,那是2013年,很多地市投资客提前一天来彻夜排队,抢着要买,但如今因为物业不行,管理不擅,不是租金多少的问题,是空租、租不出去的问题!

问题又来了,对于一些自用型老板来说,我每天要租写字楼租商铺啊,我也不用买吗?是的,你就直接拿钱买住宅,平常租写字楼和商铺,就是了,这样的话,你在未来可进可退。

除了流动性差,为什么我这么坚决的不建议你购买呢?我们从其它七个方面来分析。

1

为什么你在国外看不到写字楼的开工和建设?

我在温哥华,悉尼,墨尔本,洛杉矶,多伦多考察的时候,这些城市也有塔吊和工地,但我几乎看不到有在建的写字楼项目,全是住宅。

为什么?

因为这些城市在10多年前,写字楼就已经过剩了!

这些城市的现在,就是我们中国城市的未来。

即使现在不盖写字楼了,再过20年,我们目前城市在建体量,一样也是过剩的。

2

写字楼和商铺不是刚需,不是民生,没有政策红利。

不关乎民生的事情,永远都是政策的弃子。

比如契税优惠、增值税优惠、个税优惠。

关乎民生的住宅,一直都有优惠和照顾,但写字楼和商铺从来都没有过。

房地产调控了20年,从来就没有写字楼和商铺的事儿!爱死爱活从不过问。

住宅涨价了,限价。

写字楼从10万掉到2万,没人过问,好像买的人活该似的。

住宅交房质量差,维权。

商铺交铺后常年空租,维权都组织不起来,为什么?都是投资客,都忙啊,有身份啊,丢不起这人啊。

3

受经济周期影响太大,金融属性大大下降。

就业环境
经济周期
金融周期
规划变动
后期物业、经营
以上影响租金和升值的因素,我们统统无法控制。

经济危机时,写字楼和商铺率先被市场抛弃。

失业率增高时,经济就会下滑,投资型市场率先被打击。

信贷收紧时,写字楼的按揭和抵押又率先被抛弃,比如现在,你手上有的写字楼想抵押,不是比例的问题,是很多银行根本就不接,但住宅,没有银行不接。

政府的规划变动,对你已经购买的写字楼和商铺有较大影响,新区建设,CBD轮换,就业中心迁移,地铁规划,机场高铁,交通高架,道路施工等。

4

时间节点也确实错过了。

好机会也是有的,但确实很少,很难碰。

哪里有挤压,哪里才有机会,比如北京史上最严厉的商办类调控,但,选择难度依然很大。

站在2018年的9月份,在重点城市住宅全部限购之下,投资需求两年前就已经挤压到了不限购不限贷的写字楼和商铺领域,在爆炒两年时间之下,即使有的好机会,也早被转而涌来的投资客抬高了房价,失去了洼地和价值,大概率下,80%以上都是坑。

比如,其实我也有买公寓。2016年8月份,住宅涨了50%,公寓还没有动,价格很低首付还分期,但限购即将来,需求挤压将至,我快速出手,至今买的公寓房价都涨了80%,比住宅还多。未来租金更优秀,这样的机会是可以的,但普通用户较难把握住,关键是,目前也失去了时间节点。

5

在经济快速增长的经济体中,不要去购买长线投资产品。

快速增长的经济体中,资产价格的涨幅是最重要的,是应该最先关注的。

在欧美的慢增长经济体中,每年GDP是2%左右的增长率,收益6%就是不错的收益,可以考虑长持和长期投资。

中国是6%以上的GDP增长,M2是每年10%左右的增长,社融是每年12%左右的增长,这样的增长之下,长期投资通常不是最好的选择,资产价格的涨幅应该是首选关注要素。

而写字楼和商铺,因为税费太高,无法转让无法套现,注定就是长持物业,不要去碰为最好。

6

受产品升级换代影响太大,现在的写字楼未来都是淘汰品。

目前中国的写字楼都是单个单个分隔销售的。

目前海外成熟的优质的写字楼都是基金或公司持有。你在国外几乎看不到个人出租的写字楼,都是整体持有,再出租。

持有和出售型物业,其物业水平、办公环境、办公配套、企业入驻、企业配套之大不同。

未来的企业,更愿意去哪种写字楼办公?更愿意去哪些商场购物?全出售型写字楼会成为总部企业选择吗?全出售型商铺会成为优秀商业中心吗?

肯定不会的!这些写字楼和商业在未来一定会被边缘化!并逐步被市场抛弃!

7

反正是长持,吃租金,抗通胀,不妨换个思维。

反正投资写字楼和商铺就知道卖不掉,都是为了长持吃租金,不妨换个思路,我去国外买个住宅,一样吃租金如何?租售比并不差啊。

租售比差不多,但起码有了更多用途,一是可以自用,二是容易变现转手,三是也顺便做了境外资产配置。

换个思维,会发现景色更美。

8

总结:

1、不看,不碰,不买,就不会犯错。

2、自用的老板,拿钱买住宅,租写字楼或商铺,可进可退。

3、熊市中依然是有结构性的住宅投资行情,比如,在目前非限购的城市,比如在人口流入的城市,紧盯米宅,或加入米宅VIP就是捷径。

4、不妨换个思维,吃租金嘛,去国外买个租售比相当的住宅如何?升值更好,转卖更容易,杠杆更方便。

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