张广军：南昌产业地产发展前景巨大

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近年来红谷滩很漂亮，目前红谷滩写字楼价格是15000元/平方米，长沙住宅价格低于南昌，但是长沙写字楼价格在20000元/平方米，南昌写字楼市场前景很大。
同致行1999年开始做商务楼宇和产业地产，现在是深圳最大的产业地产服务商。从产业地产来讲，我们一般分为两块，一是生产，二是配套。产业地产的发展与每一次工业革命密切相关。目前全球盈利最好的三家公司都是产业地产公司，整个产业地产对于经济的贡献非常巨大，目前亚洲40%的GDP来自产业地产；深圳前十位的开发商全部入接产业地产开发，以佳兆业为主。深圳上半年产业地产面积超过200万方，未来十年内深圳地区供给的产业地产以工业改造，产业园区超过500万建筑面积，这个供给量基本上跟住宅持平。
我们在产业地产有一些经验，具体要了解五个方面。第一个方面是我们对于业态和产业定位要非常准确，因为我们合作的企业都是围绕主业做产业地产；第二个方面未来产品的定位；第三个方面开发周期和现金平衡，从盈利模式到实现的每个部分，项目开发产出多少利润，通过利润测算，来反向定产品组合，规模，财务和营销。跟传统的住宅项目或者是商品房项目，政府给了工业用地或者产业用地，来确定盖多少写字楼，这个测算非常重要。还有销售，那部分持有，那部分出租，那部分做土地升值，这些需要自己清楚销售部分和持有部分的设计方法是不一样的；第四个方面是深圳的写字楼和产业地产的拓展面积是20%，而南昌并没有，为什么其他区域的写字楼价格卖得很高；第五个方面我们在跟深圳企业合作，希望深圳企业到内地发展，我们也希望把需要新建的产业园引入到江西。另外产业地产由于在珠三角区域很多M1、M0的土地是不能够出让，这部分物业如何能卖，如何资本变现，产业地产它的销售模式，我们有非常多的模式。
现在我们整体的工作主要是三部分，第一个是帮助企业做市场研究开发定位等等前期工作，第二部分是生产性用房的的合理性，第三部分是资本变现，现在集中于整体收购，土地合作和融资合作。面向社会销售有很多种方法，从整个工作阶段，现在给世界型的产业园工作基本上是工作12个月，国内的一线合作周期是10个月。现在南昌的商务楼宇和住宅的价格比例是1比1.7，，深圳是1比1.3，南昌的发展空间很大。